| rus | eng |
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Мероприятия |
16 сентября 2009
Пресс-релизIQ Property Management и «Стражи Урала» объединили федеральных и региональных игроков рынка коммерческой недвижимости на УралеКонференция «Коммерческая недвижимость: взгляд изнутри», прошедшая в Екатеринбурге 16 сентября, организаторами которой выступили эти компании, помогла участникам взглянуть на региональный рынок с разных сторон, обсудить основные ошибки, допущенные девелоперами, увидеть перспективы этого рынка, понять, что движет другими участниками рынка, а главное — оценить каковы шансы региональной коммерческой недвижимости остаться на плаву в существующих условиях?
Конференция анонсировалась организаторами — компанией IQ Property Management и «Стражи Урала» — как мероприятие уникальное, таким оно и стало. Прежде всего, благодаря подбору спикеров конференции и ее гостей. Мероприятие собрало более 80 основных участников рынка. Свой взгляд на ведение бизнеса в уральском регионе отстаивали представители федеральных и региональных компаний-девелоперов, среди, представителей международных и отечественных банков — управляющий директор Aberdeen Property Investors Чарльз Л. Восс (Санкт-Петербург), заместитель генерального директора BSGV Сергей Козлов (Екатеринбург), руководители профильных подразделений «Сбербанка», «ВТБ» и др. — раскрыли перспективы региональных отечественных проектов по финансированию. Частные инвесторы и представители консалтинговых компаний с мировым именем — среди которых: управляющий партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko Сергей Рябокобылко (Москва), управляющий партнер, London Conculting & Management Company Дмитрий Золин (Москва), директор отдела стратегического консультирования KPMG Андрей Ильясов, директор Art Properties Наталья Орешина (Москва), — оценили реальные шансы региональной коммерческой недвижимости остаться на плаву в существующих условиях. На мероприятии также присутствовали и активно принимали участие и руководители компаний, занимающихся управлением коммерческой недвижимостью — Евгений Гриханов, генеральный директор компаний IQ Property Management, Андрей Брауде, заместитель генерального директора управляющей комапнии РЕД. В мероприятии приняли участие представители власти: заместитель главы города Евгений Ефимович Липович и первый заместитель министра строительства и архитектуры Свердл. обл, главный архитектор Свердловской области Мазаев Григорий Васильевич советник аппарата полномочного представителя президента РФ в Уральском Федеральном округе Алексей Валерьевич Пьянков. Конференция стала яркой не только благодаря тому, что это событие собрало всех заинтересованных в получении ответов на поставленные организаторами вопросы. Она стала интересна благодаря той дискуссии, которая разгоралась буквально после каждого выступления. Этому способствовал формат конференции — обсуждение в дебатах каждой из заявленных тем. В рамках Конференции были обсуждены взаимоотношения всех участников рынка: между собственниками недвижимости и консультантами, между управляющими компаниями и собственниками объектов коммерческой недвижимости, между арендодателями и арендаторами, между владельцами собственности и инвесторами... О ценах говорили мало, они и так уже долго обсуждаются последний год, решили сосредоточится на понимании того, что происходит и определить, что делать дальше. Дискуссия началась с заявления Андрея Бриля, полномочного представителя Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области: «Предлагаю начать с принятия нескольких истин, и принять аксиому: региональный рынок как факт отсутствует. Никаких региональных рынков коммерческой недвижимости нет — и это аксиома. Я могу ее доказать. Регионального рынка нет, так как нет основных участников рынка — продавцов, покупателей и выбора среди объектов готовых к продаже». Целый день участники конференции опровергали этот тезис Андрея Бриля. Дмитрий Золин, управляющий партнер, London Conculting & Management Company, не согласился с представителем уральского рынка коммерческой недвижимости и отметил: «Не в каждом, но в большей части развитых регионов есть по 2-3 успешных объекта коммерческой недвижимости. То есть объекты есть». Причину малого количества ликвидных объектов за МКАД эксперт нашел в истории развития самого регионального девелопмента: «Региональный инвестор в 95% случаях из 100 подбирал не участок под проект, который хотел реализовать, а проект под доставшийся ему земельный участок. Зачастую участки выбирались без перспективной оценки изменений в окружении и транспортной инфраструктуре, влекущих в будущем серьезные изменения потребительских потоков. Поэтому сейчас, когда конкурентная среда возросла, региональные девелоперы столкнулись с проблемой невостребованности своих объектов». Обозначив этот факт, он в своем выступлении «Типичные ошибки девелопера» подробно раскрыл важность и необходимость предпроектной подготовки. Андрей Ильясов, руководитель отдела бизнес-консультирования Уральского регионального центра KPMG в России и СНГ, дополнил выступление коллеги. По его мнению: «Представители отрасли совершили несколько типичных ошибок, причем еще в докризисный период. Одна из главных - финансирование длинных проектов короткими деньгами, вторая — начало строительства объектов коммерческой недвижимости без наличия предварительных арендных договоров». Проблема, которая была обозначена почти каждым выступающим — отсутствие в отрасли четкой классификации объектов и понятия «стандартный продукт». У каждого участника рынка сформировано свое понимание офисов или складов класса «А», в том числе и у инвесторов. Чарльз Восс, управляющий директор крупного инвестиционного фонда Aberdeen Property Investors, откровенно заявил: «Западные институциональные инвесторы, работающие с пенсионными фондами, страховыми компаниями и проч., начнут вновь проявлять интерес к региональным проектам, скорее всего, не раньше, чем через полтора-два года. В первую очередь инвесторов будут интересовать крупные торговые центры, чуть позже могут рассматриваться и логистические центры. Едва ли будут иметь спрос офисные центры. При этом инвесторов будут однозначно привлекать готовые проекты, приносящие стабильный подтвержденный доход, полностью заполненные надежными арендаторами, профессионально управляемые. Кроме того, снизится и объем инвестиций: наиболее вероятно, стоимость объекта, потенциально привлекательного для инвесторов, будет составлять 20-35 миллионов евро, едва ли больше». В процессе дискуссии участники пришли к выводу, что собственникам недвижимости класса «А» (которую, инвесторы, прежде всего, готовы покупать с ожидаемой доходностью) нужно смотреть при оценке прибыли на доходность не сегодняшнего дня, а в 10-летней перспективе. Так как инвесторы оценивают доходность (инвестиционную перспективность объектов коммерческой недвижимости) именно этими временными промежутками. Тема взаимодействия в условиях кризиса «Арендатор - Арендодатель» также не ушла из поля зрения участников конференции. Представитель ведущего девелопера складской недвижимости класса «А» Александр Перфильев в своем выступлении поделился своим видением, чего хотят арендаторы сейчас. «Арендаторы хотят ровно того же, что им было необходимо и до кризиса ─ гибкости от арендодателя. Но если раньше они не могли это получить, то сейчас, когда рынок перестал быть рынком арендодателя, а превратился в рынок арендатора, это стало возможно. Гибкость — это сейчас главный инструмент во взаимоотношениях между арендатором и арендодателем по всей гамме вопросов их взаимодействия: по ставкам, срокам аренды, по площадям, по условиям входа в договор и т.д. Кроме того, арендаторы получили во время кризиса массу новых возможностей, о которых полтора ─ два года назад даже и мечтать не могли». Во-первых, у арендаторов появился выбор — они могут определить для себя лучшее предложение, а не арендовать по принципу «нужно брать, что есть, а то и этого не будет». Во-вторых, у арендатора появилась возможность арендовать помещения, введенные в эксплуатацию, а не на этапе строительства, как это было раньше. В-третьих, у арендатора появилась возможность арендовать оборудованные офисы и склады, раньше и речи не могло быть об аренде склада со стеллажами, об офисе с ремонтом и т.д. «Можно с уверенностью сказать, что основной тренд 2009 года для арендатора ─ это новые возможности, которых у него раньше на рынке недвижимости Урала не было», ─ заключил Александр Перфильев. Директор компании Art Properties Наталья Орешина, высказала мнение, что на рынке торговой недвижимости развитие шло эмоционально, все старались копировать успешные форматы и открывать торговые объекты в большом количестве в городах-миллионниках или в городах, где у населения высокая зарплата. Практически весь рынок девелоперов, за исключением тех компаний у которых был четкий многолетний план развития (такие как Икея или Ашан), оказались в большой долговой яме, с большим количеством недостроя и арендаторами, договора которых, близки к дефолту. Операторы находятся в той же долговой яме с: замороженными депозитами в проектах; просроченной датой открытия комплексов; разрывом в курсовой разнице между ценой реализации и ценой закупки при скачке валюты на 40% в прошлом году; снижения покупательского спроса на некачественный и дешевы товар; снижения спроса во многих региональных проектах, где существенно снизилась зарплата или сильно повысилась безработица.
Директор филиала Siemens, Ltd. в г. Екатеринбург Роза Габдуллина подтвердила эту тенденцию и в свою очередь рассказала об изменившихся требованиях со стороны арендаторов офисной и складской недвижимости. Также она отметила, что «сегодня не может быть речи ни о каком «тотальном арендаторском экстремизме», просто рынок из рынка арендодателя превратился в рынок арендатора, изменились условия игры». В условиях кризиса, когда девелопмент ушел на второй план, а реальные деньги приносят уже существующие объекты недвижимости, собственнику нужно и важно обратить внимание на эффективность работы его управляющей компании. Именно сейчас многие собственники почувствовали и осознали, что процесс управления недвижимостью — это стихия профессионалов. Собственники начинают задумываться над вопросом: как эффективнее управлять своей недвижимостью? Перед ними встала дилемма ─ продолжать управлять своим объектом самостоятельно или отказаться? Ответить на этот вопрос постарался помочь в своем выступлении Евгений Гриханов, генеральный директор IQ Property Management. Кроме того, он дал несколько важных и актуальных советов для собственников недвижимости, как повысить доходность их объектов. Прежде всего, он порекомендовал собственникам недвижимости зарабатывать на самой недвижимости, а управление ею отдать на аутсорсинг — в руки профессионалов. При этом нельзя, по мнению Евгения, отдавать все три составляющих управления недвижимостью в одни руки. «Наша русская мудрость «не складывать яйца в одну корзину» вполне применима и в сфере управления недвижимостью. Если на вашем объекте работает собственная управляющая компания, то сейчас самое время провести аудит эффективности ее работы. Аудит работы УК — это новая услуга на посткризисном пространстве. Прежде всего, такой аудит нужен самому собственнику недвижимости для того, чтобы у него появилось понимание «узких мест» работы его управляющей компании. Результаты аудита помогут принять последующие правильные решения, рассмотреть варианты решения проблем, связанных с управлением его недвижимостью, позволит провести своего рода «работу над ошибками». Вы можете пригласить для аудита, как международных консультантов, так и отечественную управляющую компанию, в каждом решении есть свои минусы и плюсы». При этом, как отметил Евгений, аудирующую компанию не стоит приглашать после непосредственно на управление. Результаты аудита правильно в дальнейшем использовать для грамотного проведения тендера на управление объектом. «И, наверное, самое главное для собственника - в тендере ориентироваться не на поиск той компании, которая даст ответ на вопрос «почему у вас проблемы», а тех, кто даст ответ, «как решать обнаруженные проблемы», и будет готов решить их. Условия рынка располагают к тому, чтобы выбирать ту компанию, которая будет решать проблемы собственника ни за фиксированное вознаграждение, а за % роста выручки расти». В целом перспективы рынка коммерческой недвижимости России, после сравнения развития кризисных явлений в США, в Восточной Европе и на отечественном рынке, обозначил в своем выступлении Сергей Рябокoбылко, управляющий партнер Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Прежде всего, он сказал, что рынок ждет сегментация объектов недвижимости. Высококачественные объекты с хорошим управлением и современной концепцией, которые будут востребованы и приносить стабильный доход, будут выделены в одну группу, а большинство остальных объектов будут испытывать проблемы с заполнением и значительно дисконтироваться инвесторами. Кроме того, ожидается ускорение деклассификации объектов недвижимости. Некоторые объекты из-за снижения бюджетов на управление, недостатка финансирования на этапе строительства, изменения стратегии маркетинга и т.п. перестанут соответствовать своему классу. То есть объекты, которые изначально планировались как проекты класса «А», в результате станут объектами класса «В». Судьба уже существующих объектов также не радужна — продолжится коррекция ставок аренды и цен продажи во всех сегментах коммерческой недвижимости. По оценкам спикера положительная динамика по уровню свободных помещений станет очевидна лишь ко второй половине 2010 года, а рост арендных ставок можно ожидать только к 2011 году. Примерно в это же время у инвесторов появится интерес к региональным объектам, но в области привлечения инвестиций появится достаточно жесткая межрегиональная конкуренция. Регионы уже сегодня более активно конкурируют между собой не только за инвестиции в конкретные объекты, но и за размещение производств и привлечение офисов.
Самой яркой и ожидаемой дискуссией стал разговор о том, кто должен консультировать региональный бизнес. В дебатах участвовали Андрей Бриль, полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов в Екатеринбурге и Свердловской области, предполагающий что сейчас федеральные консультанты не оправдывают основных ожиданий девелоперов (доступ к финансированию, доступ к глобальным арендаторам, прогнозирование спроса) и Андрей Ильясов, руководитель отдела бизнес-консультирования Уральского регионального центра КПМГ, утверждающий, что региональным консультантам по определению недоступны лучшие мировые практики, которые являются сильной стороной международных консультантов. Дальше к спору подключились Сергей Рябокобылко, старший исполнительный директор Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko и Елена Неуймина, финансовый директор компании «Стражи Урала», которые заявили о появлении совершенно нового формата консалтинга, основанного на опыте международных консультантов и знании региональной специфики. Госпожа Неуймина открыто заявила о создании собственного консалтингового центра «Стражи Урала», при всесторонней помощи и поддержке своих эксклюзивных консультантов компании Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko:»центр создан для стратегического консультирования региональных девелоперов (концепции, реконцепции, стратегии брокериджа, стратегии позиционирования) и для предоставления оперативной информации по регионам своим коллегам — международным консультантам». «Эта конференция стала для нас своеобразным шагом к объединению всех игроков рынка коммерческой недвижимости. В сложное время нужно держаться вместе, обмениваться информацией и вырабатывать общие правила игры. Мы надеемся, что благодаря этой конференции и новому формату открытого, искреннего обсуждения проблем, региональный рынок коммерческой недвижимости станет более профессиональным и цивилизованным. Конечно, конференция не дала ответы на все вопросы, но главную задачу она решила - она многим помогла взглянуть на региональный рынок с разных сторон и лучше понять, что движет другими участниками рынка», — оценила результаты конференции один из организаторов мероприятия — Елена Неуймина финансовый директор компании «Стражи Урала».
|
Организаторы: 
При поддержке:
Генеральный
|
|||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
 |
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|
|
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
